Mạnh Tùng
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1-7 tới, được sửa đổi theo hướng ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhiều hơn, qua đó sẽ giảm bớt rủi ro cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo nhiều người trong ngành, luật mới có thể sẽ không chỉ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả người mua nhà.
Từ tăng vốn
Theo Điều 3 của dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản sắp tới sẽ không được thấp hơn 50 tỉ đồng. Mức vốn này được áp dụng đối với trường hợp đầu tư dự án bất động sản thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư (dự án lớn). Ngoài ra, mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng sẽ được áp dụng cho những trường hợp đầu tư dự án bất động sản có quy mô nhỏ.
Trong một văn bản góp ý dự thảo nghị định trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, theo Luật Đầu tư 2014 thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án tùy theo tính chất, quy mô sẽ thuộc về Quốc hội, Thủ tướng hoặc UBND cấp tỉnh. Do vậy, theo tinh thần của nghị định thì gần như tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải có mức vốn pháp định tối thiểu là 50 tỉ đồng.
Theo HoREA, điều này không phù hợp với thực tiễn hiện nay và là rào cản đối với nhiều doanh nhân trẻ muốn khởi nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đó, hiệp hội đề nghị chỉ nên quy định mức vốn pháp định không thấp hơn 50 tỉ đồng đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội hoặc Thủ tướng theo quy định của Luật Đầu tư.
Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên của trường Đại học Kinh tế Quốc dân, ủng hộ quy định nâng vốn pháp định lên 50 tỉ đồng, cho rằng nếu cách đây 7-8 năm đã quy định mức vốn pháp định như vậy thì có lẽ thị trường bất động sản đã không “bung bét” như thời gian vừa qua.
Ông Ngọc cho rằng, chính vì vốn pháp định quá thấp (theo luật cũ là 6 tỉ đồng) nên thị trường bất động sản có quá nhiều doanh nghiệp nhỏ, không có năng lực. Nhiều người nhảy vào kinh doanh bất động sản khiến thị trường trở nên hỗn loạn, không thể kiểm soát.
Theo ông Ngọc, vốn pháp định 50 tỉ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản không phải là nhiều, nhất là đối với các doanh nghiệp có dự án với vốn đầu tư cả vài trăm tỉ đồng, thậm chí cả ngàn tỉ đồng.
Tuy nhiên, cũng theo ông Ngọc, với những doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà giá rẻ với số lượng rất nhỏ thì số vốn trên lại là một gánh nặng. Do đó, ông Ngọc đề xuất cần quy định cụ thể vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản ở nhiều nấc thang khác nhau, tùy vào quy mô của các dự án.
…đến bảo lãnh dự án
Khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng quy định này có nhiều ưu điểm trong việc bảo vệ khách hàng trước những rủi ro phát sinh khi mua bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, đây là một chế định mới, sẽ làm phát sinh một số chi phí trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà xét cho cùng chính khách hàng sẽ là người phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Châu nêu dẫn chứng, một dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá một tỉ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau hai năm. Nếu áp dụng quy định trên, chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Trường hợp, chủ đầu tư không có 100 tỉ đồng tiền mặt thì phải có tài sản thế chấp. Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương hai tỉ đồng. Khoản tiền này, theo ông Châu, chắc chắn sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán căn hộ.
Theo ông Châu, chế định bảo lãnh trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phân biệt được doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, thậm chí là lừa đảo. Ông Châu đề xuất nên sửa đổi chế định này theo hướng chủ đầu tư dự án phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có yêu cầu.
Ông Nguyễn Trung Tín, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản An Gia, lo ngại quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính sẽ gây khó cho doanh nghiệp. Theo ông, nguồn gốc những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là chủ đầu tư cầm tiền của khách hàng nhưng lại dùng tiền này làm việc khác. Do đó, theo ông Tín, nên có quy định bảo lãnh thông thoáng hơn, trong đó ngân hàng sẽ đóng vai trò là người giữ tiền giùm khách hàng và chỉ giải ngân cho chủ đầu tư vào mục đích xây dựng dự án.
