Mạnh Tùng –
Điệp khúc luật chờ nghị định, thông tư hướng dẫn nhiều khả năng sẽ lặp lại khi chỉ còn vài ngày nữa là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực mà văn bản hướng dẫn lại chưa thấy. Quy định mới bắt buộc, kể từ ngày 1-7, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh trước khi chào bán ra thị trường.
Bối rối
Tại buổi tọa đàm “Quy định bảo lãnh ngân hàng: Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai” do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TPHCM tổ chức ngày 23-6 vừa qua, nhiều người trong ngành cho biết họ đang lúng túng chưa biết phải làm sao để thích ứng với luật mới vì tới giờ này họ chưa thấy văn bản hướng dẫn nào cả.
“Hiện chưa có một văn bản hướng dẫn luật nào quy định trực tiếp đến việc bảo lãnh khi mua, thuê bất động sản hình thành trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phát biểu.
Điều 56 của luật mới quy định, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh. Theo đó, văn bản luật hiện hành hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng là Thông tư 28/2012/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành tháng 10-2012.
Thế nhưng, theo Phó giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM Nguyễn Hoàng Minh, hiện đang có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 28. Dự thảo này đã được lấy ý kiến, bổ sung đến lần thứ bảy, và dự kiến sẽ được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1-7 sắp tới.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại-Xây dựng Lê Thành, cho rằng việc bắt chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh toàn bộ dự án hình thành trong tương lai trước khi bán cho khách hàng là chưa hợp lý. Ông nêu ví dụ, một dự án có khoảng 100 căn hộ, doanh nghiệp có kế hoạch chỉ bán khoảng 30 căn hình thành trong tương lai, 70 căn còn lại xây xong mới bán thì không thể bắt doanh nghiệp phải ký bảo lãnh với ngân hàng cả 100 căn.
Ông Nghĩa đề xuất, cách tốt nhất là “bán căn hộ nào thì ký bảo lãnh căn hộ đó”. Cụ thể, nếu khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng sẽ ký một hợp đồng mua bán, trong đó có những điều khoản về bảo lãnh thì mọi việc sẽ đơn giản hơn.
Bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch HoREA, đặt vấn đề giả sử dự án được chủ đầu tư ký bảo lãnh với ngân hàng thì người mua nhà cũng chưa chắc biết được các điều khoản bảo lãnh, trách nhiệm của các bên ra sao. Bà Loan cho rằng, cả ba đối tượng là chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng phải cùng ký vào một hợp đồng với những điều khoản bảo lãnh thì mới đảm bảo lợi ích cho ba bên.
Theo bà Loan, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định Ngân hàng Nhà nước sẽ là đơn vị công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. “Nếu những ngân hàng không nằm trong danh sách này thì sao? Tôi thấy cần phải nghiên cứu kỹ quy định này”, bà Loan phát biểu.
Chiếu theo luật mới, bắt đầu từ ngày 1-7, người mua nhà hoàn toàn có quyền đòi hỏi chủ đầu tư phải đưa chứng thư bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Nhiều người trong ngành lo ngại việc mua bán sẽ bị nghẽn lại vì nhiều dự án không thỏa mãn điều kiện này. Một giải pháp được nhiều doanh nghiệp nghĩ đến lúc này là xin gia hạn thêm thời gian thưc hiện quy định trên, chờ các văn bản hướng dẫn cụ thể mới nên áp dụng.
[box type=”bio”] Một số điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014:
* Giao dịch bất động sản không cần thông qua sàn.
* Vốn pháp định tối thiểu kinh doanh bất động sản là 20 tỉ đồng.
* Doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản phải ký quỹ 1-3% tổng vốn đầu tư.
* Người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà.[/box]
Nhỏ khó tồn tại
HoREA cho rằng, nếu dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỉ đồng, thì chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Ngoài ra, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỉ đồng/năm. Nếu không có tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản gấp 1,3 lần giá trị dự án để làm tài sản thế chấp. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết giao nhà và khách hàng có yêu cầu thì ngân hàng sẽ hoàn trả lại số tiền mà khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư trước đó.
Bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết trong sáu tháng đầu năm 2015, TPHCM có hơn 7.500 căn hộ được bán ra thuộc diện nhà hình thành trong tương lai với giá trị khoảng 15.000 tỉ đồng. Bà Khuyên đặt giả thiết, nếu bắt tất cả các chủ đầu tư của các dự án trên phải bảo lãnh toàn bộ dự án trước khi bán thì số tiền đổ vào ngân hàng sẽ rất lớn.
Nhiều người cho rằng, quy định trên là cần thiết để bảo vệ khách hàng, đồng thời loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém. Nhưng cũng có ý kiến lo ngại quy định này sẽ gây khó khăn với những doanh nghiệp mới thành lập.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, cho rằng ngân hàng nên có cơ chế cho doanh nghiệp được bảo lãnh bằng hình thức tín chấp, tức là dùng chính dự án và những nguồn thu từ bán nhà hình thành trong tương lai để đảm bảo.
Hiện mới chỉ có vài dự án được ký kết với các ngân hàng bảo lãnh, trong đó có Tập đoàn Novaland với các dự án The Sun Avenue, The Tresor, River Gate và Lucky Palace; Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomereal) với các dự án Jamona City, Jamona Reverside, Carillon.
Một số chuyên gia bất động sản nhận định, quy định ký kết bảo lãnh dự án sẽ rơi vào những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đã có uy tín và thương hiệu trên thương trường, đồng thời có những mối quan hệ tốt với các ngân hàng. Đây là điều mà những doanh nghiệp nhỏ, mới thành lập không thể có được.
