Nguyên Bảo -
Sau khi lên “cơn sốt” từ năm 2014, tình hình giao dịch căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) có dấu hiệu hạ nhiệt vào cuối năm 2017. Một phần do chưa có hành lang pháp lý nào bảo vệ người mua trước rủi ro, phần nữa là chưa có con số nào chứng minh hiệu quả đầu tư mà loại hình sản phẩm này mang lại, cụ thể là vừa phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi của bên mua, vừa có thể kết hợp với đơn vị vận hành cho thuê lại để tạo ra lợi tức ổn định.
Giảm nhiệt
Tại một buổi báo cáo khảo sát tình hình hoạt động của các khách sạn ở Việt Nam hồi tháng 7 năm ngoái, không ít chuyên gia nước ngoài trong ngành lưu trú thể hiện sự bất ngờ với con số hơn 50% sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện là condotel. Điều này hoàn toàn trái ngược với các khu phức hợp nghỉ dưỡng ở nước ngoài, nơi họ chủ yếu phát triển hệ thống khách sạn, resort, hệ thống tiện ích…
Đại diện một tập đoàn quản lý khách sạn châu Âu, có nhiều năm gắn bó với thị trường Việt Nam cho biết, trong vai trò của một nhà quản lý, đơn vị quản lý phải cân bằng được lợi ích của chính mình - chủ đầu tư và chủ sở hữu các căn hộ khách sạn (condotel), nhưng thật không dễ dàng để tìm ra giải pháp hài hòa lợi ích ba bên, bởi họ chưa nhìn thấy khả năng cam kết trả lợi tức 10-15% trong vòng vài năm. Nếu không thực hiện được cam kết, uy tín thương hiệu của họ sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Anh Lê Hoài Nam ở TPHCM, cho biết đang tìm kiếm khách thuê giùm hai người bạn sở hữu condotel tại Phan Thiết - Mũi Né. Trước đây, công việc này được chủ đầu tư khu phức hợp đảm trách, nhưng để không phải bù thêm phí vận hành, quản lý hàng tháng, chủ nhân của các condotel này đã chọn cách “tự lực cánh sinh”. Anh Nam cho biết, để có thể cho thuê, bạn anh đã phải đưa ra mức giá cho thuê cạnh tranh hơn cả giá cho thuê phòng của đơn vị vận hành khu nghỉ, dao động từ 2-3 triệu đồng/đêm/căn hộ trên 80 m2, được trang bị nội thất đầy đủ, có nhà bếp riêng.
Cung dư, cầu giảm
Báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam về phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng cho thấy, quí I-2018, thị trường đón nhận khoảng 3 dự án condotel mới, cũng như giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường khoảng 2.078 căn condotel, bằng khoảng 33% so với quý trước (6.367 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 19% (tương đương 387 căn), bằng 36% so với quý trước đó (1.064 căn). Tình trạng cung dư, cầu giảm trong phân khúc “căn nhà thứ hai – second home” thực tế đã được ghi nhận trong suốt năm rồi. Theo DKRA, nguồn cung condotel năm 2017 tương đối dồi dào, khoảng 14.741 căn (từ 22 dự án mới lẫn giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, tăng 12% so với 2016), nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường khá thấp, khoảng từ 40 - 50%.
Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa phương đang phát triển nóng về condotel. Số liệu thống kê cho thấy, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha, cung cấp 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.
Vì sao một “ngôi sao đang lên” như condotel lại nhanh chóng rơi vào ngưỡng cảnh báo có khả năng dư thừa nguồn cung, gây nên những rủi ro, thách thức lớn đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng?
Phía DKRA chia sẻ quan điểm, phần lớn các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm. Song, hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê, bao gồm chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu. Đây cũng là rào cản tác động đến quyết định của người mua.
Nhiều rủi ro
Đã có nhiều ý kiến bày tỏ sự ủng hộ, nhưng cũng không ít người cho rằng nếu xem condotel là sản phẩm bất động sản có thể giao dịch, đầu tư thì các cơ quan quản lý cần phải nhanh chóng thiết lập khung pháp lý rõ ràng, quy định quyền, nghĩa vụ tài chính hợp lý đối với chủ đầu tư lẫn quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp (đối tượng mua chủ yếu của condotel).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), vừa có văn bản đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý nhằm phát triển minh bạch, lành mạnh loại hình căn hộ condotel. Ở phương diện chủ đầu tư, việc bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, đồng thời được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn có lợi so với đi vay ngân hàng. Đó là chưa kể được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt.
Trên thực tế, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25-55 triệu đồng/m2. Giá bán này tương đương với giá căn hộ trung cao cấp tại TPHCM.
Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong vòng 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp, có cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Còn với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh và chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel.
Theo HoREA, hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.
Hơn nữa, gần đây, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel. Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.
Dù được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau nhưng với condotel, theo các chuyên gia bất động sản, có thể nhìn nhận ở hai vấn đề chính yếu. Nếu xem condotel là loại hình phục vụ cho sự phát triển của ngành du lịch, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách thì không nên “biến tướng” thành khu nhà ở của các hộ gia đình, tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực như dòng sản phẩm “lai” officetel (vừa làm văn phòng, vừa ở) mà các chuyên gia đã cảnh báo. Còn nếu thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" thì các chủ đầu tư dự án này sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó có 15.010 căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.
