Hà Nam -
Theo các chuyên gia, có một số cơ sở để người tiêu dùng có thể nhận biết giá của bất động sản tăng ở mức nào là hợp lý hay tăng ảo để có thể tránh được những rủi ro trên thị trường này.
Những yếu tố tác động đến giá bất động sản
Ông Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân BizLight, cho rằng ở góc độ kinh tế học, có bốn yếu tố tác động đến giá bất động sản. Đó là giá trị thị trường, giá trị tiền tệ, lượng cung - cầu của thị trường và mức độ cạnh tranh. Trong đó, giá trị thị trường được đo bằng giá trị lao động xã hội. Tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm của giá trị lao động xã hội vào khoảng 10-15% và nếu một sản phẩm tăng vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội, thì gọi là tăng nóng.
Còn giá ảo là mức giá đưa ra kèm thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước, theo ông Tín. Chẳng hạn một dự án mất năm năm mới hoàn thành nhưng “cò đất” lại tung tin đồn rằng dự án hoàn thành trong thời gian hai năm để kích cầu lên cao. Trong thời gian qua, giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên cao bất thường do cầu quá lớn trong khi nguồn cung bị hạn chế.
Theo số liệu được đưa ra tại hội thảo "Giá bất động sản – Thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực" do Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times kết hợp với Nhóm Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức tuần qua, giá đất nền ở TPHCM tiếp tục tăng mạnh trong quí 1-2018. Giá đất đã tăng từ 60% đến 70% tại một số khu vực ở quận 9, Thủ Đức, huyện Bình Chánh. Phân khúc biệt thự, nhà phố cũng ghi nhận sức nóng khi giá tăng trên 30% trong quí vừa qua, đồng thời giá bán trung bình của phân khúc căn hộ ở thành phố này đã vượt mức 30 triệu đồng/m2.
Nhận định về các số liệu trên, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết giá bất động sản tăng nóng thời gian qua là do tác động của nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của các nhân viên môi giới, "cò" đất, giới đầu cơ. Tuy nhiên, không thể phủ nhận nhu cầu mua nhà đất của người dân là có thật và góp phần vào việc đẩy giá đất tăng.
“Tôi từng đi xe máy tìm mua đất, có những nơi tháng trước giá chỉ 600-700 triệu đồng, tháng sau đã tăng gấp đôi”, ông Khương nói. Đề cập đến những lý do khiến giá đất tăng trong thời gian qua, ông Khương nói: “Nếu như trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng hoặc mua vàng thì nay họ chuyển sang đầu tư bất động sản. Nhu cầu tích lũy đất đai ngày một cao, người dân thường mua để dành 3-5 năm sau mới xây nhà, khiến giá đất tăng lên”.
Nhu cầu của thị trường là thật, song giá đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên cao quá giá trị thực. Ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam cho biết có một giao dịch đất được thực hiện ở Phú Quốc với giá 300 triệu đồng/m2 nhưng nếu xét về vị trí, tiện ích… thì mức giá thực chỉ khoảng 30 triệu đồng.
Còn ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, đưa thêm dẫn chứng về việc giá bất động sản bị đẩy lên quá cao. “Khi thăm khu kinh tế Bắc Vân Phong cách đây một tuần, chúng tôi hỏi một mặt bằng và được báo giá 10 tỉ đồng. Tuy nhiên, nếu rao cho thuê mặt bằng này với giá 4-5 triệu đồng/tháng thì không ai thuê. Từ những yếu tố này có thể thấy giá đất đang ảo hay thực”.
Nhìn ở vị trí cơ quan quản lý, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng thời gian qua, một số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9, Thủ Đức mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền đã khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao.
Nguyên nhân của sự chuyển hướng này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông của thành phố đang phát triển mạnh và chủ trương đầu tư khu đô thị sáng tạo ở phía Đông. Thêm vào đó, các vụ hỏa hoạn gần đây ở các chung cư cao tầng ở cả Hà Nội và TPHCM khiến tâm lý người dân e ngại không muốn mua nhà chung cư. Kinh tế vĩ mô cả nước nói chung và TPHCM nói riêng phát triển ổn định, người dân có thu nhập tốt và có nhu cầu đầu tư.
“Sự tăng giá của sản phẩm là theo thời gian, khoảng 10-15% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên, tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm”, ông Sơn nhận định.
Nhà ở ngày một xa tầm với
Với tình hình giá đất ở TPHCM tăng như hiện nay, ông Khương của Savills cho rằng việc mua bất động sản với giá từ 1-1,5 tỉ đồng là rất khó đối với số đông người dân có nhu cầu nhà ở thật và họ chỉ có thể thực hiện được điều này trong thời gian hàng chục năm.
“Tôi hình dung những căn hộ có giá 1-2 tỉ đồng trong thời gian tới sẽ rất hiếm dù quỹ đất còn nhiều. Chi phí đất hiện chiếm từ 40-60% giá căn hộ. Từ lúc xin được chủ trương dự án đến ra sản phẩm chủ đầu tư phải mất từ 3-5 năm. Nếu không có giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, chi phí đất cũng như thủ tục cho chủ đầu tư thì khả năng tạo ra sản phẩm này rất khó”, ông Khương nhận định.
Theo ông Quang của Nam Long, giá bất động sản trung bình chỉ hợp lý khi nó vượt mức thu nhập trung bình mỗi năm của người dân từ 5-7 lần. Ví dụ, một hộ gia đình có thu nhập 25 triệu đồng/tháng thì giá bất động sản ở mức 1,5-2,1 tỉ đồng là hợp lý. Tuy nhiên giá đất được đẩy lên quá cao đang khiến những người mua nhà để ở đuối sức trong việc tìm được bất động sản vừa túi tiền.
Ông Sơn của Sở Xây dựng TPHCM cho biết nhu cầu nhà ở tại thành phố là rất lớn. Hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 470.000 hộ gia đình đang gặp khó khăn về nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền chưa đáp ứng được nhu cầu này và các dự án nhà bình dân chào bán mới đều được mua hết rất nhanh.
Theo ông Tín của Trường Doanh nhân BizLight, hiện trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng đang chảy vào bất động sản nhưng sắp tới nguồn tín dụng này sẽ được siết chặt lại theo lộ trình của Thông tư 06. Trễ nhất là tới ngày 1-1-2020, toàn bộ hệ thống ngân hàng ở Việt Nam sẽ áp dụng chuẩn mực Basel II và khi áp dụng chuẩn mực này, dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản sẽ ngày một khó hơn.
Nhằm hỗ trợ người dân tạo lập nhà ở, ông Sơn cho biết TPHCM luôn đẩy mạnh khuyến khích, kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Chính quyền thành phố sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch để sau năm 2020 giao cho các doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng. Khi tham gia, nhà đầu tư chỉ cần bỏ vốn để xây dựng, quản lý mà không mất tiền cho chi phí đất.
