Mạnh Tùng thực hiện
Nhiều khách hàng mua căn hộ tại một dự án chung cư ở quận Thủ Đức, TPHCM thông qua một công ty môi giới vừa tố cáo chủ đầu tư dự án bán một căn hộ cho nhiều người. Sài Gòn Tiếp Thị đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thạch Thảo, Văn phòng luật sư Nguyễn Thạch Thảo, để làm rõ hơn một số quy định của luật hiện hành về vấn đề mua bán nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản.
Sài Gòn Tiếp Thị: Theo quy định, chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải có nghĩa vụ cung cấp những thông tin về các sản phẩm nhà đất khi bán cho khách hàng. Tại sao vẫn xảy ra trường hợp một căn hộ bán cho nhiều người, thưa ông?
– Luật sư Nguyễn Thạch Thảo: Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa khi vào kinh doanh. Hồ sơ gồm giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản.
Những hành vi cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực, gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản là những điều cấm của luật trên.
Nếu chủ đầu tư hoặc các đơn vị phân phối bất chấp những điều cấm của luật để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác thì căn cứ vào tính chất, mức độ và động cơ của các đối tượng này thực hiện để lừa dối khách hàng có thể bị xem xét xử lý trách nhiệm hình sự và phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Tuy nhiên, không phải lúc nào chủ đầu tư hay các sàn giao dịch cũng làm đúng theo quy định của pháp luật. Để tự bảo vệ mình, khi giao dịch nhà đất, người mua nhà cần lưu ý điều gì?
– Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư trình ra các thông tin về dự án theo quy định tại Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành về điều kiện đối với bất động sản được đưa vào kinh doanh. Theo đó, nhà, đất và công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, vẫn còn thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không nằm trong khu vực cấm xây dựng…
Đồng thời, người mua nhà cần nắm được hợp đồng mua bán nhà, căn cứ pháp lý quan trọng nhất và ràng buộc trách nhiệm các bên khi tiến hành mua bán bất động sản. Hợp đồng mua bán nhà ở xét về mặt bản chất là một loại hợp đồng mua bán tài sản và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005. Nhưng do đối tượng của hợp đồng là bất động sản nên nó còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản liên quan.
Người mua nhà cũng cần đặc biệt lưu ý đến thời hạn bàn giao nhà; điều khoản phạt vi phạm hợp đồng nếu bàn giao chậm (ấn định mức phạt cụ thể bằng tỷ lệ phần trăm giá trị căn hộ). Ngoài ra, cần đề phòng một số chủ đầu tư chưa thực hiện được các nghĩa vụ thuế với Nhà nước, nên người mua nhà khó làm được sổ hồng, sổ đỏ, trong khi việc mua bán các căn hộ bằng loại hợp đồng công chứng ủy quyền định đoạt tiềm ẩn nhiều rủi ro.
[box type=”download”] Một căn hộ bán cho nhiều người
Tuần rồi, tại một cuộc họp giữa các khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư nói trên với công ty môi giới, nhiều khách hàng tố cáo chủ đầu tư dự án đã bán một căn hộ cho nhiều người. Có những trường hợp một căn hộ mà chủ đầu tư đã bán cho 5-6 người. UBND TPHCM đã có công văn lần thứ hai yêu cầu Công an TPHCM vào cuộc, làm rõ những nội dung tố cáo của khách hàng, tránh khiếu kiện đông người.[/box]
Khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ và đang thanh toán theo tiến độ xây dựng. Nếu thấy những dấu hiệu bất thường từ sản phẩm hoặc chủ đầu tư, người mua nhà muốn dừng hợp đồng có được không? Người mua phải xử lý như thế nào trong trường hợp này?
– Trong quá trình mua nhà và thanh toán theo từng đợt, nếu phát hiện ra những vấn đề bất thường như trường hợp trên thì người mua phải thông báo ngay cho bên chủ đầu tư và sàn giao dịch những chứng cứ bất thường đó và đề nghi chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, người mua cũng nên tìm cách liên hệ với khách hàng đã mua căn hộ trùng với mình để kịp thời ngăn chặn các hành vi lừa đảo tiếp theo. Nếu vẫn không giải quyết được thì người mua có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền giải quyết.
[box type=”bio”]
Ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:
Khi chọn mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng cần lưu ý các điểm sau:
– Uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư.
– Tính pháp lý của sản phẩm bất động sản.
– Tiện ích của dự án bất động sản.
– Tiến độ triển khai của dự án.
– Chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.
– Giá cả và phương thức thanh toán.
Mặc dù sàn giao dịch bất động sản đã cung cấp đầy đủ các yếu tố trên thì khách hàng cũng phải tự kiểm tra lại từ chính chủ đầu tư, trước khi ký kết hợp đồng mua bán.[/box]
