Luật sư Trần Đức Phượng(*)–
Ngoài các yếu tố hạ tầng, khả năng sinh lời của lô đất, người đầu tư cần phải đặc biệt chú ý đến những rủi ro pháp lý của loại bất động sản này.
Đất nền đang giao dịch trên thị trường hiện có hai dạng: đất nền lẻ và đất dự án.
Đất nền lẻ
Đất này do cá nhân lập thủ tục để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo Quyết định 19/2009 (trước đây) và Quyết định 33/2014 (hiện nay) của UBND TPHCM. Đối với hình thức này, rủi ro thường rơi vào ba vấn đề chính.
Thứ nhất, đất nền tự phân lô mà không thực hiện theo thủ tục quy định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của cơ quan nhà nước. Người mua đất qua giấy tay, trong giai đoạn chưa có giấy chứng nhận sẽ gặp nhiều rủi ro.
Thứ hai, nhiều thửa đất tuy có quyết định tách thửa của cơ quan nhà nước nhưng lại chưa hoàn thành nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người mua đất xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa. Khi kiểm tra, cơ quan quản lý thấy sai sót sẽ không thể cấp sổ cho từng lô đất này.
Khi mua đất, người mua phải thực hiện đúng giao dịch với chủ đất và phải thông qua đơn vị công chứng, hay nói cách khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không giao dịch qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng hoặc vi bằng của thừa phát lại.
Dù mua đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, người mua cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu xây dựng sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá dỡ, phát sinh kiện cáo rất phức tạp.
Ngoài ra, trên thị trường có hiện tượng chủ đất ủy quyền cho một công ty địa ốc để chào bán lô đất dưới dạng “đất nền dự án”. Thực tế, công ty này vừa mới được thành lập, nhằm thực hiện nhiệm vụ môi giới, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua. Về bản chất, đây không phải là dự án, hay nói cách khác chỉ là “dự án ma” nên người mua sẽ gặp nhiều rủi ro. Do vậy, khi thực hiện giao dịch đất nền nằm trong dự án, người mua phải xem xét kỹ liệu dự án đó đã có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước hay chưa.
Đất nền trong các dự án nhà ở, khu đô thị
Theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Do đó, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án không thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn quảng cáo, rao bán cho người mua. Nhiều khách hàng do không tìm hiểu kỹ vẫn ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, tuy nhiên, hợp đồng này có thể bị tuyên bố vô hiệu do chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch.
Tại một số dự án không được phép phân lô bán nền, chủ đầu tư thường lách luật bằng cách làm móng, rồi bán nhà. Các chủ đầu tư thường xây dựng xong phần móng, rồi chuyển nhượng cho người mua theo dạng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với khách hàng (kèm theo biên bản hoàn thành phần móng của đơn vị xây dựng). Sau đó, người mua chuyển nhượng lại hợp đồng tại đơn vị công chứng qua hình thức văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Tại một số dự án, chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho từng lô đất nền nhưng chỉ làm khách hàng yên tâm về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Thực tế, các sổ đỏ này hoàn toàn không thể chuyển nhượng nếu không hoàn thành việc xây xong nhà và cập nhật sở hữu công trình nhà ở trên giấy chứng nhận.
Rủi ro tại đất nền của các dự án thường rơi vào hai rủi ro lớn. Thứ nhất, pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, do đó, khách hàng phải thực hiện hợp đồng mua bán qua đơn vị công chứng để xem xét kỹ pháp lý của dự án.
Thứ hai, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, bên bán dễ dàng “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền của bên mua vào mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án như cam kết. Lúc này, khách hàng khó đòi lại quyền lợi của mình vì bản chất của quan hệ giữa các bên chỉ là chuyển nhượng đất nền.
(*) Đoàn Luật sư TPHCM.
