Đầu năm mới, nhiều người ấp ủ kế hoạch mua nhà với mục đích để ở hoặc xem như một khoản đầu tư cho tương lai. Tuy nhiên, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và nếu không có đủ tài chính để chi trả trong một lần, người có nhu cầu có thể xem xét các giải pháp từ ngân hàng. Dưới đây là những phương án về tài chính, những yếu tố mà cá nhân hay gia đình có thể cân nhắc trước khi có quyết định mua nhà.
1. Xác định số tiền đang có
Khi nghĩ đến việc mua nhà, người mua cần xem khả năng tài chính của mình có sẵn sàng chưa. Tiếp theo là nhu cầu mong muốn mua đất nền, nhà phố, chung cư thuộc công trình đã có giấy tờ đầy đủ hay sẽ hình thành trong tuơng lai. Tùy hình thức bất động sản, tùy vị trí địa lý mà sẽ có sự chênh lệch giá trị.
Người mua không cần quá băn khoăn khi mình chưa đủ nguồn tài chính, nhưng đừng mua nhà theo kiểu “tay không bắt giặc”. Theo các chuyên gia tài chính, tỉ lệ vàng khi mua nhà là có sẵn 60-70% giá trị căn nhà. Như vậy vừa đảm bảo nhu cầu sinh hoạt, vừa không rơi vào tình trạng ám ảnh do nợ nần.
2. Tiếp cận vốn vay
Ở các quốc gia phát triển như Mỹ hay các nước châu Âu, phần lớn người dân sở hữu nhà là nhờ nguồn vay từ ngân hàng. Ở Việt Nam, quan niệm tích cóp đủ tiền mới mua nhà đã trở nên không còn phù hợp vì giá nhà tăng hàng năm, nếu để dành tiền sẽ không biết đến bao giờ mới đủ trong khi vẫn phải trả khoản tiền thuê nhà hoặc phòng trọ không nhỏ.
Vay người thân: Khi cân nhắc vay tiền mua nhà, vay người thân là sự lựa chọn đầu tiên. Đây là hình thức vay có lợi nhất, người vay chỉ cần trả lãi thấp bằng với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng hay thậm chí được miễn lãi. Tuy nhiên, thời hạn vay sẽ ngắn, số tiền vay ít và người thân có thể yêu cầu trả lại tiền bất cứ lúc nào.
Vay ngân hàng: Hiện nay, hầu hết ngân hàng đều triển khai sản phẩm cho vay mua nhà với các hình thức vay đa dạng và phù hợp với từng nhu cầu của khách hàng. Vay ngân hàng đang là lựa chọn được áp dụng nhiều bởi nhiều đặc điểm như vay trả góp trong thời gian dài, ngân hàng có những chương trình ân hạn lãi suất, giảm lãi suất và có khi được trúng thưởng khi vay tiền.
Xác định số tiền, hình thức vay và trả lãi
- Xác định số tiền vay:
Căn cứ vào tình hình tài chính hiện có và giá trị bất động sản, người vay sẽ xác định được số tiền cần vay ngân hàng. Thực tế các ngân hàng đang áp dụng tỷ lệ cho vay lên đến 60-70%, hay lên đến 90% giá trị bất động sản thế chấp với thời hạn vay dài lên đến 25 năm. Chẳng hạn Ngân hàng Nam Á cho vay mua nhà với số tiền cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn trong trường hợp bất động sản mua chính là tài sản bảo đảm duy nhất, và cá biệt có thể lên đến 100% nhu cầu vốn nếu khách hàng có tài sản bảo đảm khác hoặc bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác được Nam A Bank chấp thuận đủ đảm bảo giá trị khoản vay.
Tuy nhiên, số tiền ngân hàng chấp nhận cho vay còn phụ thuộc vào thu nhập và khả năng trả nợ của người vay. Ngoài tỷ lệ vàng nên vay 30-40% trá trị căn nhà, người vay cần tính toán tổng chi phí trả gốc và lãi ngân hàng không chiếm quá 40% thu nhập, để đảm bảo các nhu cầu cuộc sống khác.
- Hình thức vay:
Có hai hình thức vay trả góp mua nhà phổ biến là tính lãi theo dư nợ ban đầu và tính lãi theo dư nợ giảm dần. Người vay cần yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn kỹ các hình thức vay.
Tính lãi theo dư nợ ban đầu: Nếu lựa chọn vay trả góp và tính lãi suất theo dư nợ cho vay ban đầu, người vay sẽ trả gốc và lãi tính theo lãi suất cố định đã thỏa thuận với ngân hàng trong suốt thời gian vay và lãi phải trả hàng tháng sẽ được tính trên dư nợ ban đầu.
Chẳng hạn, người vay vay 480 triệu đồng trong vòng 48 tháng với lãi suất 10%/năm thì trả gốc hàng tháng sẽ bằng 480 triệu đồng chia cho 48 tháng là 10 triệu đồng/tháng, lãi vay bằng 480 triệu đồng nhân 10% chia cho 12 tháng là 4.000.000 đồng/tháng. Tổng số tiền gốc và lãi phải trả trong suốt thời gian vay là 672 triệu đồng.
Tính lãi theo dư nợ giảm dần: Nếu lựa chọn vay trả góp và tính lãi suất theo dư nợ giảm dần, người vay sẽ trả gốc cố định hàng tháng như nhau, nhưng lãi suất theo lãi suất niêm yết từng thời kỳ tại ngân hàng và được tính trên nợ thực tế còn lại với ngân hàng ở mỗi kỳ.
Ví dụ người vay vay số tiền 480 triệu đồng trong vòng 48 tháng với lãi suất 10%/năm thì tháng thứ nhất sẽ trả như phương án dư nợ ban đầu, tiền gốc là 10 triệu đồng, tiền lãi là 4.000.000 đồng. Tháng thứ hai thì tiền gốc vẫn là 10 triệu đồng, tiền lãi sẽ bằng 470 triệu đồng nhân 10% chia cho 12 tháng sẽ còn 3.920.000 đồng. Tháng thứ ba, giả sử lãi suất tăng lên 10,5%/năm, lúc này ngoài gốc 10 triệu đồng thì tiền lãi phải trả bằng 460 triệu đồng nhân 10,5% chia 12 tháng là 4.025.000 đồng.
Khác biệt giữa hai hình thức trả lãi: So sánh hai hình thức trả nợ trong vòng ba tháng như trên thì cả gốc và lãi của trả góp theo số dư nợ ban đầu là 42 triệu đồng, trả góp theo dư nợ giảm dần là 41,945 triệu đồng. Sự khác biệt này phần lớn là do sự chênh lệch giữa lãi suất cố định và lãi suất thị trường trong suốt quá trình vay.
- Tính toán lãi vay:
Để cạnh tranh và thu hút khách hàng, các ngân hàng thường chào các mức lãi suất khác nhau tùy từng thời kỳ và có nhiều ưu đãi miễn giảm lãi vay. Tuy nhiên, các mức lãi suất hấp dẫn này chỉ áp dụng trong khoảng thời gian 6-12 tháng đầu tiên. Kể từ tháng 13 trở đi, mức lãi suất sẽ được điều chỉnh tăng thêm bằng lãi suất niêm yết áp dụng riêng cho từng ngân hàng.
Hiện nay các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất thương mại từ 10-11%/năm trở lên với hình thức cho vay mua nhà và tài sản đảm bảo là chính căn nhà hình thành trong tương lai. Hình thức này thường ở dạng ngân hàng hợp tác cùng chủ đầu tư các dự án để cung cấp giải pháp tài chính cho khách mua sản phẩm của dự án. Người vay sẽ không có nhiều lựa chọn về lãi suất vì sẽ khó vay ở ngân hàng khác.
Nếu người vay có tài sản đảm bảo là bất động sản khác để cầm cố cho ngân hàng thì có thể tìm hiểu lãi suất ở nhiều ngân hàng khác nhau. Hiện ngân hàng Vietcombank có gói cho vay mua nhà với tài sản đảm bảo là bất động sản với lãi suất cố định hai năm đầu vào khoảng 8,4%/năm, từ năm thứ ba sẽ thả nổi theo thị trường. Hay như ngân hàng Hàng Hải (MSB) có nhiều gói lãi suất cho khách hàng lựa chọn như 7,49% trong 5 tháng đầu, 8,49% trong 12 tháng đầu, 9,49% trong 24 tháng đầu và 9,99% trong 36 tháng đầu, các tháng sau sẽ thả nổi lãi suất theo thị trường.
Nhiều người trong hai hay ba năm đầu đã xoay đủ tiền để trả hết khoản vay, như vậy sẽ không chịu mức lãi suất cao. Tuy nhiên, trường hợp này nên tìm hiểu trước về lãi phạt trả nợ trước hạn, vào khoảng 0,5% – 4% số tiền chưa trả tùy ngân hàng, để lường trước số tiền mình phải trả nếu trả nợ trước hạn.
- Bảng tính hỗ trợ tính số tiền phải trả hàng tháng cho những khoản vay của mình: Kế hoạch trả nợ khoản vay.
3. Tính toán khả năng trả nợ
Nhờ sự trợ giúp tài chính từ các khoản vay, nhiều người có thể sở hữu căn nhà mơ ước. Tuy nhiên, người vay cần thực hiện nghĩa vụ trả nợ thường xuyên và đúng hạn để giữ cho mình một lịch sử tín dụng tốt. Một khi đã bị ghi xấu vào lịch sử tín dụng, người vay sẽ phải chịu đi vay với lãi suất cao hơn ở tất cả các tổ chức tín dụng, vì dữ liệu đánh giá tín dụng sẽ được lưu tại Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia (CIC) và được mọi tổ chức tín dụng tham chiếu.
Mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về mức tăng giảm lãi suất nên trước khi vay, người vay cần liên hệ các ngân hàng để tham khảo lãi suất, cũng như để chọn cho mình hình thức vay phù hợp với thu nhập. Nếu làm công việc có thu nhập cố định trong thời gian dài, người vay có thể chọn hình thức trả lãi theo dư nợ ban đầu để chủ động hơn trong tính toán tài chính. Ngược lại, nếu thu nhập có xu hướng không ổn định, người vay nên chọn hình thức trả lãi theo dư nợ giảm dần, như vậy sẽ giúp giảm áp lực tài chính trong tương lai.
Thùy Trang
