BAN CAO –
Về mặt lý thuyết, hệ thống pháp luật với các điều khoản quy định việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, cũng như giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng đã có. Thế nhưng trên thực tế, người mua nhà vẫn đứng trước rủi ro khi mua nhà tại các dự án.
Nguy cơ mất nhà
Dự án Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình, TPHCM), một trong những dự án gây xôn xao thời gian vừa qua.
Tại hội thảo “Quyền lợi của người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức ngày 14-6, tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư, cho biết khi mua căn hộ dự án, người mua gặp nhiều rủi ro hơn so với mua nhà có chủ quyền. Khi mua nhà đã hình thành, việc thanh toán và chuyển quyền sở hữu diễn ra cùng lúc, có công chứng nên an toàn về mặt pháp lý. Đồng thời, người mua có thể biết rõ căn nhà, có thể nhận nhà ngay.
Trong khi đó, đối với căn hộ dự án, người mua phải thanh toán, nhận nhà và sau một thời gian mới có giấy chủ quyền. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư kéo dài thời gian nhận nhà hoặc ngưng thi công dự án do chủ đầu tư mất khả năng tài chính. Như vậy, người mua sẽ có khả năng không nhận được nhà và mất tiền.
Với căn hộ dự án, hiện pháp luật đã quy định số tiền khách hàng phải đóng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Ở những lần thu tiếp theo, tổng số tiền khách hàng phải thanh toán cũng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Pháp luật cũng quy định dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán hàng. Theo ông Hiển, quy định này làm tăng độ an toàn, chặt chẽ về tài chính cho người mua. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều rủi ro xảy ra, khi chính quyền không thể biết và ngăn chặn nếu chủ đầu tư cố ý bán nhà chưa được phép.
Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng hiện nay còn thiếu nghiệp vụ hoặc “tiếp tay” cho chủ đầu tư cho vay thiếu kiểm soát khiến người mua có nguy cơ thiệt hại nặng và đối đầu pháp lý trong trường hợp đã đóng tiền gần hết nhưng dự án đã được cho vay thế chấp. Trong trường hợp này, cả ngân hàng và người mua đều thiệt hại nặng do ngân hàng cho người mua vay và giải ngân vượt quá giá trị dự án nhưng xây dựng vẫn dở dang.
Minh bạch thị trường
Theo ông Hiển, đa số người mua vay ngân hàng 50-80% số tiền mua nhà, do vậy ngân hàng cho vay hoàn toàn có đủ thông tin kiểm tra cũng như thông báo các ngân hàng khác về cho vay dự án.
Tiến sĩ Bùi Quang Tín, khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, trách nhiệm không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, ngân hàng mà còn phải kể đến nghĩa vụ của khách hàng và cơ quan chức năng.
Về lý thuyết, theo ông Tín, hệ thống pháp luật tại Việt Nam có đầy đủ điều khoản quy định trong việc mua bán các căn hộ hình thành trong tương lai, giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Các ngân hàng cũng có những quy định chặt chẽ về quy trình cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng như các chung cư vừa qua xuất phát từ lỗ hổng quản lý, giám sát và đạo đức kinh doanh.
Ông Tín cho rằng, nếu khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết về chủ đầu tư. Trong trường hợp này, người mua có thể khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi và lợi ích của mình.
Về phía ngân hàng, khi ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản là toàn bộ dự án chung cư và đã tiến hành cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, ngân hàng buộc phải biết về các diễn biến có liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng và chủ đầu tư phải báo cáo đầy đủ cho ngân hàng nơi mà chủ đầu tư vay vốn. Cho nên, việc để xảy ra tình trạng tài sản thế chấp đã bán hết, người vay tiền (chủ đầu tư) không trả nợ đúng hạn như trường hợp tại chung cư The Harmona phần lớn là do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo.
Điều quan trọng nhất đối với các ngân hàng, theo ông Tín, là phải có quy trình kiểm soát toàn bộ các giao dịch của chủ đầu tư với bên thứ ba, khi đã tài trợ dự án và nhận bảo đảm bằng bất động sản dự án. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt các vấn đề này thì rủi ro sẽ giảm bớt cho ngân hàng, chủ đầu tư khó có thể dùng các căn hộ thuộc bất động sản thế chấp đem đi huy động vốn hoặc bán.
Hiện nay, việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp, và bán nhà cho dân cũng công khai. Vì vậy, đối với cơ quan chức năng, nếu có quản lý sâu sát thì đã biết sự việc và ngăn chặn ngay từ đầu, hạn chế rủi ro cho khách hàng.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TPHCM, cho rằng cần phải minh bạch hóa thị trường bất động sản để hạn chế rủi ro cho người mua nhà bằng cách công khai thông tin pháp lý chủ đầu tư dự án và dự án. Bên cạnh đó, phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý vốn dự án bất động sản, giám sát hoạt động huy động vốn, tiền bán nhà. Các dự án bắt buộc phải được kiểm toán định kỳ hàng năm để làm rõ về vốn, chi phí, tiến độ dự án…
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho biết hiện nay TPHCM có 73 dự án với 14.900 căn hộ đang nộp đơn cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua nhà. Trước tình hình chủ đầu tư mắc nhiều sai phạm, ông Thắng cho biết trong thời gian tới sẽ rà soát toàn bộ dự án nhà ở thế chấp mà chưa cấp giấy chứng nhận cho người dân. Nếu chủ đầu tư không phối hợp thực hiện, cơ quan chức năng có thể sẽ không giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án tiếp theo. Hoặc nếu phát sinh tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ hướng dẫn người mua nhà khởi kiện chủ đầu tư.
