BAN CAO –
Thời gian vừa qua, tại một số chung cư ở TPHCM phát hiện hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư nhưng khiến cư dân vạ lây, bị cắt toàn bộ điện nước, thậm chí có nguy cơ bị “đuổi ra khỏi nhà”.
Khổ vì chủ đầu tư
Ngày 1-6, cư dân chung cư Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình) bức xúc vì bất ngờ bị cắt điện, nước, đồng thời chính quyền địa phương cũng phong tỏa hiện trường kèm theo thông báo cư dân phải di dời trong vòng 24 giờ đồng hồ.
Nguyên nhân của vụ việc được xác định do chủ đầu tư xây dựng sai phép một số hạng mục nên dự án bị đình chỉ thi công. Cụ thể, theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, chủ đầu tư chung cư Bảy Hiền Tower là Công ty TNHH Long Hưng Phát đã xây dựng sai phép, tăng diện tích sàn xây dựng so với thiết kế được duyệt. Khi thanh tra Sở Xây dựng ra quyết định xử phạt, buộc tháo dỡ phần sai phạm thì chủ đầu tư vẫn tiếp tục xây dựng. Cuối cùng, đến ngày 26-5, các cơ quan chức năng đã có quyết định đình chỉ thi công, ngưng cấp điện đến khi chủ đầu tư khắc phục xong sai phạm.
Hiện công trình này chưa hoàn thành hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy, thang bộ, trong khi đó đã có hơn 20 hộ dân về đây sinh sống.
Cũng theo ý kiến từ Sở Xây dựng TPHCM, việc đưa cư dân vào ở chung cư này không an toàn, sẽ có nguy cơ cao về cháy, nổ, tai nạn và các sự cố khác. Do vậy, sở đã yêu cầu cư dân đang sống tại đây di dời đi nơi khác nhằm bảo toàn tính mạng và tài sản. Điều đáng nói là cư dân không biết sẽ chuyển đến nơi nào để ở trong khi đã bán hết nhà cửa.
Ngoài sai phạm trong xây dựng, một số chủ đầu tư còn mang chính chung cư đem thế chấp vay ngân hàng trước khi bán cho người dân. Đơn cử như chủ đầu tư chung cư Harmona là Công ty cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là dự án Harmona để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay của Công ty cổ phần Thanh Niên. Tuy nhiên, trước khi bán những căn hộ này cho người dân thì vẫn chưa trả hết nợ cho ngân hàng và những căn hộ này vẫn chưa được giải chấp. Tới ngày 15-6, nếu Công ty cổ phần Thanh Niên không tất toán toàn bộ khoản vay thì chung cư Harmona sẽ đứng trước nguy cơ bị “siết nợ”. Hiện cư dân ở chung cư này vẫn chưa có sổ hồng dù đã thanh toán đến 95% tiền mua nhà.
Tìm chỗ ở khác cho dân
Về trường hợp chung cư Bảy Hiền Tower, đại diện thanh tra Sở Xây dựng cho biết công trình này đang xây dựng, chưa được nghiệm thu nên việc chủ đầu tư bố trí người dân vào ở là vi phạm pháp luật. Hiện chung cư này không an toàn để cư dân ở lại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng nếu cư dân phải rời căn hộ thì chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí di dời, thuê chỗ ở và cả chi phí di chuyển đồ đạc trở lại sau khi khắc phục hậu quả.
Tối ngày 4-6, trong cuộc họp với cư dân chung cư Bảy Hiền Tower, đại diện UBND phường 11, quận Tân Bình (TPHCM), cho biết nếu cư dân đồng ý, sẽ hỗ trợ di dời đến ở tại một chung cư khác trong địa bàn quận để đảm bảo an toàn, chờ chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
Trong cuộc họp này, bà Đinh Xuân Hằng, phụ trách Phòng chăm sóc khách hàng của Công ty Long Hưng Phát, đã cam kết chịu chi phí thuê nhà, căn hộ chung cư hoặc hỗ trợ kinh phí cho các hộ dân tự tìm nhà để di dời.
Đối với trường hợp chung cư Harmona, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội Luật gia TPHCM, cho biết cả chủ đầu tư và ngân hàng đều mắc lỗi, do vậy quyền lợi của cư dân sẽ không bị ảnh hưởng.
Cụ thể, chủ đầu tư đã vi phạm quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014: “trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này, trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng”.
Hơn nữa, ngân hàng cũng có lỗi trong việc giám sát tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai theo quy định. “Nếu ngân hàng giám sát kỹ lưỡng tài sản thế chấp thì sẽ không để xảy ra việc chủ đầu tư tự ý bán tài sản đang dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ mà không thông qua sự đồng ý của bên nhận bảo đảm là ngân hàng, bởi lẽ cũng một tài sản thì không thể được đem ra giao dịch hai lần cùng lúc mà phải giải chấp rồi mới bán”, ông Hậu nói.
Khi mua nhà cần “soi” chủ đầu tư
Theo ông Hậu, để tránh những sai phạm của chủ đầu tư mà người mua nhà có thể bị ảnh hưởng quyền lợi, trước khi mua nhà, người dân cần phải tìm hiểu kỹ pháp lý dự án. Cụ thể, người mua nhà cần xác minh chủ đầu tư có là chủ sở hữu hợp pháp của nhà, căn hộ đó hay không bằng việc kiểm tra chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng của dự án, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư… Bên cạnh đó, phải xác minh xem tình trạng nhà ở có tranh chấp hay có là đối tượng của giao dịch nào khác hay không.
Người mua nhà cũng cần thỏa thuận kỹ về điều khoản thanh toán, thẩm định các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà như phí quản lý, phí dịch vụ bảo vệ, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước… Và đặc biệt cũng cần lưu ý đến phần diện tích chung, riêng để tránh tranh chấp về sau.
“Người mua nhà cần phải thỏa thuận rõ về thời điểm người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà”, ông Hậu lưu ý.
Ông Hậu cho biết, đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án được xây dựng xong phần móng. Nếu dự án chưa xong móng mà chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng là phạm luật.
