Cao Ban –
Theo Luật Nhà ở năm 2014, căn hộ chung cư bị cấm sử dụng vào mục đích không phải để ở. Thế nhưng, những căn hộ-văn phòng (office-tel) vẫn nghiễm nhiên tồn tại và được rao bán rộng rãi.
Rầm rộ mở bán
Hàng loạt dự án office-tel được chào bán tại TPHCM với số lượng sẽ lên tới 8.000 căn vào cuối 2017.
Mô hình căn hộ-văn phòng (office-tel) – nơi kết hợp làm việc và lưu trú – lần đầu tiên được xây dựng tại Hàn Quốc vào thập niên 1980-1990, đã xuất hiện và phát triển rộng rãi ở Việt Nam trong khoảng ba năm trở lại đây. Khảo sát sơ bộ tại thị trường TPHCM, hiện có khoảng 40-50 dự án phát triển theo mô hình này với hàng loạt các nhà đầu tư lớn như Vingroup, NovaLand, Sacomreal, Hưng Thịnh, Bitexco…
Tại hai quận 7 và quận 4, căn hộ office-tel xuất hiện ở nhiều dự án như Luxcity, D-Vela, Golden King, Florita, Charmington la Pointe, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, River Gate, The Tresor. Tại khu vực quận 2, quận Bình Thạnh và Phú Nhuận cũng được các chủ đầu tư khai thác loại hình bất động sản này với các dự án: Wilton Tower, The Sun Avenue, Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence. Nhiều nhà đầu tư quảng cáo mức độ sinh lời của sản phẩm này trong khoảng 8-10%/năm trên tổng giá trị đầu tư căn hộ.
“Một căn chung cư giá 1,5 tỉ đồng thì có thể cho thuê với mức 6-7 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, một căn office-tel giá tương đương có thể cho thuê được với mức 8-9 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, office-tel còn rất dễ cho thuê, chính vì thế nhiều dự án căn office-tel luôn “cháy” hàng”, đại diện chủ đầu tư dự án D-Vela cho biết.
Theo dự báo của Công ty CBRE Việt Nam, đến cuối năm 2017, tổng nguồn cung lũy kế của office-tel tại TPHCM là 8.000 căn. Tổng nguồn cung office-tel hiện tại ở Hà Nội cũng đã xấp xỉ 1.000 căn nhưng chưa có dự án nào hoàn thiện và đi vào hoạt động.
Các căn hộ office-tel được thiết kế với diện tích nhỏ chỉ 40-50 m2, nhưng có các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như lối đi riêng biệt, thang máy chuyên biệt, khu tiếp khách, quầy lễ tân. Ngoài ra, office-tel còn có thể được đăng ký tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không giới hạn giờ giao dịch, đồng thời được sử dụng hầu hết các tiện ích của tòa nhà như phòng tập gym, hồ bơi, khu vui chơi, công viên…
Giá căn hộ office-tel hiện nay khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Với diện tích nhỏ nên giá bán mỗi căn rơi vào khoảng 1,5 tỉ đồng, nhiều chuyên gia cho rằng office-tel là một giải pháp tăng khả năng thanh khoản cho thị trường.
Theo số liệu của Cushman&Wakefield – công ty cung cấp dịch vụ bất động sản, hiện đa phần các dự án office-tel có khoảng 40% khách hàng là những doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp có nhu cầu mở văn phòng đại diện; 10 -15% khách mua có nhu cầu ở thực, còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại.
CBRE Việt Nam nhận định, với số lượng doanh nghiệp khởi nghiệp tăng lên, nhu cầu thực cho office-tel được dự báo cũng sẽ tăng theo. Sản phẩm này có khả năng tiết kiệm chi phí và mang lại những tiện lợi nhất định cho người sử dụng. Tuy nhiên, đối tượng sử dụng của office-tel sẽ khó có thể trở thành phổ biến so với đối tượng sử dụng văn phòng và căn hộ truyền thống. Do đó, khi đầu tư vào office-tel, chủ đầu tư và người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy mô, cơ cấu căn hộ, điều kiện bàn giao để đánh giá đúng khả năng hấp thụ của thị trường trong cả ngắn hạn và dài hạn.
Vẫn chờ khung pháp lý
Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, hiện office-tel vẫn đang gặp vướng mắc cả về tính chính danh và về khung pháp lý của sản phẩm. Không thể xếp office-tel vào loại hình văn phòng cho thuê hay chung cư, mà office-tel cần một cái tên riêng với khung pháp lý riêng.
Hiện người mua căn hộ office-tel có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (50 năm). Nhưng sau 50 năm, số phận căn hộ này sẽ được định đoạt ra sao thì chưa ai nắm rõ.
Tại hội thảo “Thị trường căn hộ-văn phòng (office-tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” diễn ra cuối tuần rồi, luật sư Trần Đức Phượng thuộc Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, các văn bản pháp luật trước đây và Luật Nhà ở 2014 hoàn toàn chưa đề cập đến dạng căn hộ-văn phòng và cũng chưa đưa ra khái niệm, quy định nào về một dạng căn hộ vừa dùng để ở, vừa làm nơi kinh doanh.
Do vậy, việc mua bán loại hình bất động sản này có nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua. Trước mắt, chủ đầu tư sẽ gặp một số trở ngại pháp lý khi triển khai các dự án, thủ tục xin chuyển đổi công năng hay mục tiêu của dự án. Trong khi đó, khách hàng chưa được cấp quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản nên gây khó khăn trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng cư dân sống tại office-tel không được đăng ký hộ khẩu, không tính vào mật độ dân số. Ông Nam đề nghị, chỉ cho phép làm office-tel trong các khu đa chức năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại; và khống chế tỷ lệ diện tích tối đa của office-tel 10-15% trên tổng diện tích tòa nhà. Ngoài ra, phải xây dựng các quy chuẩn riêng cho các dự án office-tel như bãi đỗ xe ô tô, lối đi riêng, hệ thống điện chiếu sáng…
Đưa ra cách phân loại căn hộ, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng nếu như phần lớn số căn hộ được dùng làm nơi cư trú thì bất động sản đó sẽ được xếp vào loại Residential facilities (nơi cư trú). Ngược lại, nếu phần lớn diện tích được dùng vào mục đích kinh doanh, dự án đó được xếp loại Non – residential facilities (nơi không phải để cư trú). Nhờ phân loại rạch ròi này, cơ quan chức năng sẽ dễ dàng quản lý và áp dụng các quy phạm pháp luật đối với bất động sản đa chức năng.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, cho hay để hoàn thiện khung pháp lý và đưa ra khái niệm hoàn chỉnh về phân khúc căn hộ-văn phòng (office-tel) cần có thời gian và phải tuân theo quy trình cụ thể. Theo đó, thời gian sửa luật, hoàn chỉnh khung pháp lý cho loại hình này mất ít nhất ba năm.
