(SGTTO) – Chậm bàn giao, không làm được sổ đỏ vì căn hộ đã bị thế chấp… là những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng.
Theo công văn số 19/CV- HoREA của Hiệp hội Bất động sản TPHCM ngày 6-3-2019, TPHCM hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ (tăng gấp hai lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975), với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ là 75 m2. Tỷ lệ căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và đang có xu thế tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới (trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm 3-10%). Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau.
Chuyện tranh chấp chung cư diễn ra từ lâu và vẫn đang tiếp diễn. Vậy tranh chấp gì đang diễn ra trong mảng chung cư và nguyên nhân từ đâu?
Tranh chấp xuất phát từ việc mua căn hộ chưa thành hình
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cho rằng các tranh chấp bắt nguồn từ việc mua bất động sản hoặc căn hộ hình thành trong tương lai. Có trường hợp, người mua chịu “rút ví” trước khi có giấy phép xây dựng và được phép mở bán.
Theo quy định về mở bán chung cư, tòa nhà phải hoàn thành xây dựng 30%, hoàn thiện móng và phải có giấy phép mở bán mới được bán. Tuy nhiên, chủ đầu tư lách bằng hình thức hợp đồng góp vốn, tức là bán trước khi được mở bán nhưng khách hàng vẫn mua. Theo ông, người mua nhà vẫn đồng ý mua vì họ thấy có lợi do có thể đóng tiền từ từ, theo từng giai đoạn.
Ông Hiển nhận định, các tranh chấp thường rơi vào các trường hợp như xây dựng không đúng tiến độ; bàn giao căn hộ chậm hoặc bàn giao nhưng không làm được sổ đỏ vì căn hộ có thể đã bị chủ đầu tư thế chấp; tranh chấp về quỹ bảo trì; tài sản chung và riêng. Ông Hiển cho rằng, những tranh chấp trên đều xuất phát từ mua bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng hình thành trong tương lai.
“Còn khi căn hộ đã hoàn thiện, giấy tờ đầy đủ và đi vào hoạt động bình thường thì tranh chấp không xảy ra”, ông Hiển nói.
Ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng nguyên nhân tranh chấp xuất phát từ 3 chủ thể, đó là chủ đầu tư, cư dân và quản lý chung cư vì không có quy định rõ ràng với nhau ngay từ khi người dân mua căn hộ.
Thứ nhất, do chủ đầu tư không uy tín, thu quỹ bảo trì nhưng không bàn giao cho ban quản trị, không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị khiến cư dân bất bình hoặc tranh chấp sở hữu chung, riêng. Thứ hai, do đơn vị được thuê làm dịch vụ quản lý chung cư yếu kém, không đảm bảo chất lượng dịch vụ, chi phí quản lý không minh bạch nên cư dân không hài lòng. Thứ ba, cũng có thể nguyên nhân đến từ cư dân do họ có yêu cầu về chất lượng dịch vụ quá cao so với số tiền họ bỏ ra hoặc có động cơ không trong sáng trong việc quản lý quỹ bảo trì của Ban quản trị.
Ông Phúc cho rằng những tranh chấp xuất phát từ chủ đầu tư thì thường đến từ những chủ đầu tư có “sức khỏe yếu”, còn những cá nhân, tổ chức có uy tín, họ sẽ không làm vậy.
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim Venus, nhận định nếu mua căn hộ đã có sổ đỏ thì ít khi có tranh chấp nhưng hiện tại, đa số các giao dịch là những căn hộ chưa hình thành. Tranh chấp chủ yếu là lời hứa khi mua và hiện thực khi bán diễn ra khác nhau, vì khi tòa nhà mới có móng thì nhiều chủ đầu tư đã bán rồi và không biết sau đó là “bao nhiêu niềm vui và bao nhiêu nỗi thất vọng”. Thế nên, theo bà Hương, người mua căn hộ cần lựa chọn những chủ đầu tư uy tín khi có nhu cầu.
Thời của các thương hiệu chủ đầu tư uy tín
Ông Phúc cho rằng nếu chủ đầu tư có ý định lừa đảo, bán một căn hộ cho người A rồi, lại bán căn hộ tiếp cho người B mà giao dịch bằng tiền mặt thì khó có thể kiểm soát được. Hoặc căn hộ không được thế chấp, chủ đầu tư làm ăn bất chính, cũng có thể bán đi bán lại cho người này người khác.
Trường hợp căn hộ đó đã thế chấp rồi, người mua có vay ngân hàng nhưng ngân hàng không kiểm tra được đúng tình trạng pháp lý của căn hộ thì đó cũng là một rủi ro.
Ông Phúc gợi ý để người mua nhà có thể chọn căn hộ của mình một cách thông minh bằng cách chọn chủ đầu tư uy tín. Chỉ có chủ đầu tư sức khỏe tài chính yếu, chưa có kinh nghiệm mới làm bừa.
Bên cạnh đó, người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán và hỏi chủ đầu tư những điều sau: Thứ nhất, giấy phép xây dựng của tòa nhà có căn hộ. Thứ hai, giấy phép sử dụng vốn mua bất động sản. Thứ ba, bảo lãnh ngân hàng. Khi chủ đầu tư đưa ra được các giấy tờ về 3 câu hỏi trên thì người mua có thể hoàn toàn an tâm.
Ông Hiển cho rằng để xảy ra những tranh chấp khi mua căn hộ xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể do giám sát của nhà nước chưa sát sao, chủ đầu tư hoặc ngân hàng cho vay không làm hết trách nhiệm.
Lấy một ví dụ về trách nhiệm của ngân hàng và chính quyền địa phương, ông Hiển đưa ra một câu chuyện cụ thể. Một người dân vay tiền của ngân hàng B để mua căn hộ. Khi làm giấy tờ thì mới phát hiện ra căn hộ đã bị thế chấp vì ngân hàng A đã cho chủ đầu tư vay. Và khi đó thì người dân không thể làm được giấy tờ và vẫn phải trả lãi.
Trách nhiệm ở trường hợp này, theo ông Hiển, chủ đầu tư đã mở bán trái pháp luật và khó tin là chính quyền không biết. Còn phía ngân hàng, cán bộ tín dụng hoàn toàn có thể kiểm tra được thông tin rằng căn hộ đã bị thế chấp hay chưa.
Ông Hiển đưa ra một giải pháp, ví dụ ngân hàng cho chủ đầu tư vay 100 tỉ đồng nhưng đưa theo giai đoạn. Có thể giải ngân trước khoảng 20 tỉ đồng nhưng là đưa tiền cho nhóm vật liệu xây dựng và tổ xây dựng. Và sau đó, giải ngân tiếp theo tiến độ. Làm đúng như vậy thì tiến độ khó có thể sai và người dân biết được tiến độ của căn hộ mình mua sẽ như thế nào.
Ông Hiển cũng cho rằng, người dân nên mua của các chủ đầu tư uy tín, kiểm tra thông tin dự án kỹ trước khi mua.
Chuyên gia kinh tế này đánh giá rằng tình trạng tranh chấp chung cư giảm dần vì ngày càng xuất hiện chủ đầu tư lớn, có quy mô và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, người dân cũng “thông minh” hơn trong chuyện mua nhà, họ có nhiều kinh nghiệm hơn. Những vụ tranh chấp hoặc bán căn hộ 2 lần thường xảy ra trước năm 2016.
Bà Vũ Ngọc Hương cho rằng vẫn còn những trường hợp mua căn hộ bằng niềm tin và điều đó có thể khiến niềm tin tan vỡ. Theo bà, người mua nhà thông minh nên là yêu cầu chủ đầu tư công khai về tình trạng pháp lý của căn hộ và chủ đầu tư ký nhận về tình trạng pháp lý trong mỗi giao dịch. Khi chủ đầu tư đã đăng ký về tình trạng pháp lý thì có thể bị thanh tra kiểm tra bất kỳ khi nào. Đó chính là một sự đảm bảo.
Theo bà chế tài phạt vi phạm trong mua căn hộ giờ còn bất lợi cho người mua và không phải “hở một chút lại đưa nhau đi khiếu kiện” vì phải mất rất nhiều thời gian.
“Thị trường giờ đã minh bạch hơn. Hiện giờ, đa số là những thương hiệu lớn vì đã có sự phân hóa. Các thương hiệu đều xác định phải làm ăn đàng hoàng. Đã hết thời nhà nhà làm bất động sản, kiểu như bà này có xưởng, ông kia dựng cần cẩu là bán và 10 năm sau không thể xây dựng được. Giờ là thời của các thương hiệu chuyên nghiệp”, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim Venus khẳng định.
Đỗ Lan
