Bất động sản tiềm ẩn nguy cơ thừa mà… thiếu

MẠNH TÙNG –

Ở thời điểm cuối năm này, thị trường bất động sản trở nên khá sôi động khi các doanh nghiệp địa ốc đang ồ ạt chào bán sản phẩm. Thoạt nhìn, thị trường có vẻ được hồi phục với thanh khoản tăng mạnh, nhưng theo các chuyên gia, nó cũng đang tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối về loại sản phẩm, dẫn đến nguồn cung vừa thừa vừa thiếu.

Nhộn nhịp dự án mới

Khách hàng tham quan mô hình một dự án bất động sản được giới thiệu ra thị trường TPHCM mới đây.

Chỉ tính riêng trong tháng 11, thị trường bất động sản tại TPHCM ghi nhận hàng chục dự án mới được giới thiệu cùng nhiều đợt mở bán mới của các dự án đã triển khai trước đó.

Cụ thể, Công ty TNHH Nhà Gia Hòa vừa mở bán chính thức block có tên Picasso của dự án căn hộ The Art ở quận 9 sau khi đã thi công hoàn thành phần móng công trình, gồm ba tòa nhà cao 18 tầng với 514 căn hộ. Theo thiết kế, dự án The Art gồm 10 tòa nhà cao 18 tầng, trung tâm thương mại 5 tầng và chi thành bốn block. Dự án The Art nằm trong khuôn viên của khu dân cư Gia Hòa Art Village, rộng hơn 28 ha với hơn 1.000 cư dân hiện đang sinh sống.

Trong khi đó, Công ty Bất động sản Thanh Yến cũng ra mắt và khai trương nhà mẫu dự án căn hộ Depot Metro Tower – Tham Lương tại quận 12; dự án do Công ty Minh Nguyên Long làm chủ đầu tư. Đây là dự án nằm trong hệ thống chuỗi căn hộ mang thương hiệu Metro mà Thanh Yến đang hợp tác để triển khai, gồm hai block cao 15 tầng với các căn hộ có diện tích 57-70 m2.

Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) thì vừa giới thiệu đến khách hàng dự án Lavita Garden, nằm ngay ga số 10 Bình Thái thuộc tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên, quận Thủ Đức. Dự án của Hung Thinh Corp gồm hai block cao 20 tầng với 648 căn hộ, diện tích 50,37-71,68 m2.

Còn mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín đã giới thiệu ra thị trường một loạt dự án với hàng ngàn sản phẩm tại khu đô thị phức hợp Jamona ở quận 7, khu căn hộ cao cấp Charmington ở quận 10 và khu căn hộ tầm trung Carillon 3, 4, 5, 6 ở các quận Tân Bình, Tân Phú.

Các dự án căn hộ được tung ra trong tháng này phần lớn có giá bán từ 1,2 tỉ đồng trở lên, cùng với nhiều chương trình khuyến mãi được các chủ đầu tư đưa ra nhằm thu hút khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định, như thường lệ, vào dịp cuối năm, dòng tiền từ khách hàng dành cho bất động sản khá dồi dào nên các doanh nghiệp địa ốc không bỏ lỡ cơ hội này. Sự chạy đua giữa các doanh nghiệp khiến khách hàng có thêm nhiều lựa chọn về loại hình, giá cả của sản phẩm bất động sản cho cả nhu cầu ở thật lẫn đầu tư, theo ông Châu.

Theo ghi nhận thực tế, tình hình bán hàng tại nhiều dự án căn hộ được tung ra trong thời gian mới đây khá khả quan. Chẳng hạn, chỉ sau hai tuần mở bán, dự án Charmington của Sacomreal đã bán được 300 căn hộ trong tổng số hơn 500 căn. Cũng theo ông Châu, tỷ suất lợi nhuận của mỗi sản phẩm bất động sản hiện nay khoảng 12-15% là khá hợp lý, do đó giá bán khó có thể rẻ hơn.

Tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay chính là việc gia tăng nhu cầu nhà ở của giới trẻ, độ tuổi trong khoảng 25-35 có nhu cầu nhà ở rất cao trong khi nguồn cung nhà ở không đáp ứng kịp. Chỉ riêng tại TPHCM, mỗi năm có hơn 50.000 cặp kết hôn mới nên nhu cầu cần nhà rất cao nhưng cơ hội để sở hữu căn hộ đối với họ rất khó khăn vì thiếu nguồn cung phù hợp, điều kiện tài chính của họ eo hẹp.

Trên thực tế, những căn hộ giá rẻ 700-800 triệu đồng hiện nay chỉ tồn tại trên thị trường thứ cấp, với giá bán được đội lên cả trăm triệu đồng mỗi căn, trong khi nguồn cung mới gần như không có. Tại hội thảo “Cơ hội mua nhà cho giới trẻ” được tổ chức tại TPHCM vào ngày 25-11, các chuyên gia bất động sản cũng nêu lên những lo lắng này. Các chuyên gia nhận định, nguồn cung nhà ở giá rẻ cho những người trẻ tại TPHCM hiện nay chỉ đáp ứng được 15-20% nhu cầu. Thị trường bất động sản từ năm 2014 đến nay dù có những điều chỉnh nhất định sang phân khúc căn hộ tầm trung, với diện tích nhỏ hơn, giá bán rẻ hơn song vẫn chưa phù hợp với những cặp vợ chồng trẻ với số vốn tự có 300-400 triệu đồng.

Bên cạnh đó, dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi, lượng thanh khoản từ đầu năm đến nay đạt kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây cũng không khiến người ta bớt lo lắng về viễn cảnh khó khăn của thị trường trong tương lai không xa. Cụ thể, theo một thống kê của Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung sản phẩm cuối năm 2015 đến hết 2016 tại TPHCM sẽ đạt khoảng 57.500 đơn vị sản phẩm. Trong khi, theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ của thị trường TPHCM vào quí 3-2015 vừa qua đã giảm, chỉ đạt 35% so với lượng căn hộ tung ra thị trường là 10.000 căn. Chính điều này khiến nhiều chuyên gia lo ngại, hiện tượng thừa nguồn cung của thị trường trong một tương lai gần, có thể là 2016-2018.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Thanh Yến cho rằng, nguồn cung căn hộ cao cấp, trung cấp tăng đột biến trong khoảng nửa năm trở lại đây là do thị trường kỳ vọng nhiều vào quy định cho người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, số lượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam rất ít. Ông Minh cho rằng, việc dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp trong tương lai sẽ rất đáng báo động.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu phân tích của Quỹ đầu tư Dragon Capital, cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn cuối của quá trình phục hồi và bước sang giai đoạn đầu của chu kỳ bùng nổ. Ông Tuấn nhận định, thời gian tới, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ không tăng, nếu như không muốn nói là sẽ có sự sụt giảm nhẹ do các doanh nghiệp đang có sự cạnh tranh khá mạnh mẽ.